7k-Reality

Оформление недвижимости – достаточно ли стандартного договора?

Вопрос, как правильно оформить приобретаемый объект недвижимости, очевидно, интересует каждого покупателя. Даже обращаясь к специалистам, желательно понимать схему сделки и основные ее условия. 
Рассмотрим коротко основные стадии покупки и сопутствующие им документы. Не усложняя, остановимся на обычном случае приобретения квартиры. 
Первый этап – договоренность о цене и условиях продажи. С ценой, как правило, все очевидно. Но помимо цены важно иметь полное согласие по остальным условиям сделки. Основные вопросы, решаемые на этом этапе. Каким образом и в какой момент будет произведена оплата? Возможные варианты – перед подписанием договора, после подачи заявления в кадастр, после окончательного оформления договора в кадастре. Далее, будут ли средства перечисляться непосредственно продавцу или оплата будет произведена посредством нотариуса или риелтора, каким образом будет оплачен налог с перевода недвижимости и пр. 
Следующий вопрос – в какой момент будет произведена физическая передача квартиры (варианты - подобные вариантам оплаты). 
Далее, ряд мелких вопросов, которые, скорее всего, не повлияют на исход сделки, но могут существенно испортить настроение. Кто оплачивает хранение средств у нотариуса, госпошлину и прочие расходы, временные рамки сделки и пр. 
В каждом случае эти вопросы решаются индивидуально, но приведем наиболее стандартные варианты. 
Цена покупки, как правило, вносится покупателем на ответственное хранение нотариусу, адвокату или риэлтору и выплачивается продавцу после окончательной регистрации сделки в кадастре. Это гарантирует покупателю, что в случае, если сделка не будет зарегистрирована, средства будет ему возвращены. Налог с перевода недвижимости зачастую выплачивается так же непосредственно из этих средств. Это гарантирует покупателю, что ему не придется оплачивать налог, если продавец по каким-то причинам этого не сделает. Важно оговорить так же временные рамки внесения средств покупателем, особенно, в случае переводов из за границы. 
Оплата услуги хранения средств, как правило, или разделяется поровну между продавцом и покупателем или оплачивается покупателем. Хранение средств – это повышение безопасности сделки для покупателя. 
Передача квартиры осуществляется или при подписании договора или после полного оформления сделки, тут четкого стандарта не существует. Формально, покупатель становится собственником в момент подачи договора в кадастр, но только при условии его дальнейшей регистрации. Поэтому вопрос ответственности, связанной с правом собственности, на этапе регистрации достаточно важен (например, кто будет отвечать, если квартиру на этапе регистрации затопит?). 
Итак, определившись в ходе переговоров с вышеперечисленными вопросами, можно приступать непосредственно к оформлению документов. Перед началом оформления сделки покупатель вносит залог, подтверждающий его намерения в осуществлении сделки и являющийся, как правило, невозвратным в случае отказа покупателя от сделки. Залог вносится на основании договора о резервировании объекта, в котором должны быть прописаны, как минимум, основные условия сделки. 
В случае, если предполагается, что срок на подготовку документов, перечисление средств и решение прочих подготовительных вопросов будет достаточно продолжителен, рекомендуется заключить предварительный договор о намерениях, в котором описать условия, временные рамки различных этапов сделки и возможные штрафные санкции. Договор о намерениях может быть как двусторонним (продавец – покупатель), так и трехсторонним с участием риелтора и включать в себя ссылку на договор о резервировании объекта. 
В случае, если предполагаемые сроки оформления не превышают нескольких дней, можно ограничиться договором о резервировании объекта, заключаемым с риэлтерской фирмой. Договор о намерениях является более основательным документом, но на его подготовку необходимо время, что при простых сделках может быть нецелесообразным. 
Основной договор – договор купли продажи. Помимо стандартной части в него записываются основные условия сделки, о которых говорилось выше. Несмотря на кажущуюся простоту его содержания, очень важным моментом является правильное описание продаваемой недвижимости. Даже в случае обычной квартиры необходимо полностью описать все, что вместе с ней продается. Это могут быть гаражи, доли в дополнительных земельных участках (например, прилегающей детской площадке), подсобные помещения и прочие объекты, непосредственно не принадлежащие квартире. Даже внутренний гараж может быть записан несколькими различными способами, в некоторых случаях, не отраженных явно в кадастре - например, в виде общих частей здания, предназначенных для использования только некоторым владельцам квартир. То, что внешне выглядит просто квартирой, документально может занимать несколько абзацев описания. 
Для регистрации договора купли продажи в кадастре недвижимости необходимо составление дополнительного документа – предложения о регистрации. Данный документ составляется исключительно на формулярах кадастра и требует точного описания всех продаваемых элементов объекта. 
Следующий документ – договор о хранении средств. Это трехсторонний договор с участием третьей стороны, осуществляющей хранение и выдачу средств (адвокат, нотариус, риелтор). В нем указываются условия и сроки выдачи поступивших от продавца средств. 
Нередки случаи, когда квартира продается уже меблированная. Если включить стоимость мебели в общую стоимость квартиры, продавец заплатит с этой суммы налог с перевода недвижимости (4%) и возможно, налог с прибыли. Если стоимость мебели достаточно высока, имеет смысл продавать ее отдельным договором. Если мебель принадлежит физическому лицу, она может быть продана без налога на прибыль. В случае недвижимости, избежать налога на прибыль физ лицу можно только после 5 лет владения ей или 2-х лет проживания. В некоторых случаях неправильным оформлением возникают дополнительные неоправданные расходы. В данном случае нужно так же учитывать, что мебель и квартира могут принадлежать разным лицам (например, квартира фирме, а мебель ее учредителю как физ. лицу). Это необходимо отразить и в остальных документах, в частности, в договоре о намерениях и договоре о хранении средств. 
При передаче квартиры подписывается акт приемки-передачи с указанием показаний счетчиков. На основании этого акта в дальнейшем будет осуществлен перерасчет коммунальных услуг (вода, электричество, газ). Новый владелец после оформления сделки должен заключить все необходимые договоры с поставщиками коммунальных услуг и изменить данные владельца в ТСЖ. 
Новый владелец недвижимости должен помнить так же о необходимости в следующем году после приобретения подать налоговую декларацию на налог с недвижимости (не путать с налогом с перевода недвижимости). 
В заключении отметим частое заблуждение многих покупателей недвижимости, что нотариус, заверяя договор купли продажи, гарантирует чистоту сделки. В Чехии нотариус лишь заверяет подпись на документе, не более того. Текст договора купли продажи нотариусом даже не читается.