7k-Reality

Иностранцы и недвижимость. Или как совместить несовместимое

Вопрос приобретения недвижимости затрагивает достаточно большую категорию иностранцев. Безусловно, далеко не каждая семья с первых дней приезда в Чехию приобретает недвижимость, многие достаточно долгое время арендуют жилье. Но у большинства рано или поздно момент покупки все же наступает. Так что же иностранец может купить? Вопрос далеко не праздный, т.к. именно купить недвижимость (приобрести в собственность) в ЧР могут далеко не все. Иностранец как физическое лицо имеет право приобретать недвижимость только при наличии у него постоянного места жительства в ЧР ("трвалого побыта"). В остальных случаях это практически невозможно за исключением некоторых специфических случаев, на которых мы не будем останавливаться, т.к. даже при наличии определенной смекалки воспользоваться ими вряд ли удастся. Вся недвижимость в Чехии записана в "кадастры недвижимости" по ее месторасположению. Информация о владельце, наличии залогов и других ограничений на продажу является общедоступной. Недвижимость может принадлежать как физическим лицам (резидентам и гражданам), так и чешским юридическим лицам или государству. Для иностранца с долговременной визой (а это приблизительно 90% случаев) единственный выход покупки жилья заключается в регистрации фирмы (чешского юр. лица) и покупки недвижимости на эту фирму. При этом с предыдущим хозяином заключается договор купли продажи, который подается в кадастр недвижимости, где и происходит его регистрация и соответствующее изменение данных о собственнике. Покупая недвижимость на свою фирму следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор (jednatel) фирмы или лицо, имеющее конкретную доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. Учитывая, что довольно часто директорами фирм назначаются совершенно посторонние люди (если у вас это вызывает недоумение, наверное вы еще новичок в Чехии), можно представить себе, какие неприятности это может за собой повлечь. Однако, покупка непосредственно недвижимости не является единственным способом вложить деньги в жилье с тем, чтобы не платить за него большую аренду. Следующий вариант - "купить" кооперативную квартиру (конечно, если это позволяет устав кооператива, которому она принадлежит). Слово "купить" не случайно поставлено в кавычки, т.к. покупается по существу не сама квартира, а лишь членство в кооперативе. Непосредственно недвижимость остается в собственности кооператива. Если при этом так наз. "ануита" (остаточная стоимость квартиры) полностью выплачена кооперативу, то разница между членством в кооперативе и частной собственностью на подобную недвижимость практически не ощутима и заключается в основном в дополнительных ограничениях, накладываемых на вас уставом кооператива. Если "ануита" еще до конца не выплачена, в квартплате помимо остальных выплат будет добавлена еще и часть этой "ануиты", соответственно уровень квартплаты будет несколько выше. Кстати, кооперативные квартиры имеют даже некоторые преимущества по сравнению с частными. Если при продаже недвижимости, находящейся в собственности необходимо будет заплатить 5% налога с перевода недвижимости, то в случае кооперативной квартиры продажи недвижимости не происходит (она все так же принадлежит кооперативу) и налог не платится. Цены кооперативных квартир практически не отличаются от цен квартир в частной собственности. Основная трудность их приобретения заключается в том, что далеко не все кооперативы хотят видеть своими членами иностранцев или фирмы (в зависимости от устава кооператива оформление членства может быть возможно как на физическое, так и на юридическое лицо). Для покупки кооперативной квартиры достаточно подписать с предыдущим членом кооператива договор о переводе членских прав и обязанностей и отнести его в кооператив. По закону никаких одобрений со стороны кооператива получать не нужно (конечно, если выполняются все требования устава кооператива). Третий вариант так же не предусматривает покупку самой недвижимости. Речь идет о так наз. домах с хозяином ("маителем"). Как правило, это большинство старинных домов в центре города. В этом случае дом принадлежит одному хозяину, который сдает в нем квартиры в долговременную аренду (например, на 99 лет). Арендная плата при этом регулируется законом и не может быть произвольной. Чтобы снять подобную квартиру придется откупить право найма от предыдущих жильцов или от хозяина, заплатив так наз. "отступные" и заключить с хозяином договор аренды на свое имя. Цены на подобные квартиры почти вдвое ниже цен на кооперативные и частные квартиры. Основной недостаток их заключается в том, что они находятся в достаточно старых домах, которые подчас требуют ремонта. Если учесть, что у дома по существу один хозяин, от которого зависит ремонт дома и его содержание, имеется риск остаться на долгое время с протекающей крышей или без воды. В большинстве случаев при переводе прав аренды на другое лицо требуется согласие самого хозяина, что может затруднить процесс продажи подобной квартиры. Существуют еще так наз. государственные ("статные") квартиры и квартиры, принадлежащие большим предприятиям или ведомствам ("подниковые"). Приобрести их для иностранца практически нет возможности.