7k-Reality

Иностранцы (граждане третьих стран), у которых после 12. 03. 2020 года завершилось действие их прежнего правового основания для пребывания на территории Чешской Республики (ЧР), должны покинуть территорию Чешской Республики не позднее, чем в срок до 16-го июля 2020 года. На этот период времени иностранцам также не будет выдаваться в дальнейшем выездной ордер. Для обеспечения более простого проезда через остальные государства, которые являются членами Европейского Союза, Полиция Чешской Республики (ЧР) делает отметку в заграничном паспорте с помощью специальной печати. Печать удостоверяет толерантное (терпимое) отношение со стороны Чешской Республики к пребыванию иностранца в стране, а именно, для целей информирования остальных государств, которые являются членами Европейского Союза, в случае транзита через их территорию. Однако печать не обеспечивает автоматическое предоставление возможности для въезда на территорию данных государств.

В том случае, если Вы, таким образом, будете покидать территорию Чешской Республики, рекомендуется перед отъездом в приемные служебные часы прибыть в ближайшее отделение полиции по делам иностранцев, которое занимается вопросами пребывания на территории страны, для того, чтобы сделать отметку с помощью данной печати.

Обращаем Ваше внимание – печать служит только для выезда из страны. После того, как с помощью проставления печати будет сделана отметка, покиньте территорию Чешской Республики в течение периода времени до 24 часов, в противном случае Вы подвергаете себя повышенному риску наказания со стороны остальных государств, которые являются членами Европейского Союза, и через территорию которых Вы собираетесь отправиться в поездку.

Нас ожидает более 600 изменений, некоторые из которых носят только уточняющий характер, но некоторые из них являются совершенно новыми (распределение прибыли; выплата авансов; положение акционеров; уставные органы…). Изменения вступают в силу в январе 2021 года, и в течение следующих шести месяцев фирмы должны будут привести свои учредительные документы и структуру в соответствие с новым законодательством.

Регистрация фирмы без банка.

При учреждении общества с ограниченной ответственностью с уставным капиталом до 20 000 чешских крон, отпадет необходимость открывать специальный счет в банке для внесения этого уставного капитала. Уставной капитал можно будет внести наличными на руки управляющего вкладами.

Данный шаг значительно упростит процедуру регистрации, т.к. открытие счета в последнее время занимает у банков не один день (а порой и не одну неделю).

Для фирм же с иностранными учредителями и директорами это станет, практически, единственной возможностью пройти регистрацию. Так как таким фирмам банки вообще отказывают в открытии счета и, соответственно, внести уставной капитал они просто не могут.

Новая монистическая система.

Еще одним фундаментальным изменением, станет, новая концепция монистической системы внутренней структуры акционерного общества. Новая структура, в отличие от действующей, должна отражать традиционную форму монистической системы, известную в правовых системах других европейских государств.

Новая редакция ZOK должна упразднить орган Уставного директора (statutární ředitel) в рамках монистической внутренней структуры акционерного общества. Единственными обязательными органами, которые останутся после вступления в силу поправок, это - Общее собрание акционеров и Совет директоров. Таким образом, Совет директоров будет совмещать в себе как управление компанией, так и надзор за ее деятельностью. Это поможет избежать путаницы в толковании взаимного статуса Совета директоров по отношению к Уставному директору, включая споры о распределении полномочий и ответственности между двумя этими органами.

Согласно действующему законодательству, невозможно однозначно определить, какие положения, закрепленные в дуалистической системе акционерного общества, должны применяться к монистической системе. Новая редакция ZOK должна устранить и эту неоднозначность.

Согласно поправке, совет директоров акционерного общества должен, как правило, состоять из трех членов, если в уставе не предусмотрено большее число. Для акционерных обществ с одним акционером предусмотрено исключение, согласно которому допускается совет директоров из одного члена. А также, будет возможно установить и меньшее количество членов правления, чем три члена, оговоренные в общих правилах.

Уважаемые друзья!  В связи с чрезвычайным положением и ситуацией с коронавирусом, в настоящий момент наш офис переведен на удаленный режим работы. Мы продолжаем работать, вся текущая деятельнось не остановлена – обслуживание объектов недвижимости, контроль аренды, бухгалтерия и прочие постоянные услуги оказываются и далее по возможности, в полном объеме. Здоровье всех наших сотрудников является для нас приоритетом, хотим попросить наших клиентов, по возможности, решать текущие вопросы по телефону или е-мейлу. В случае необходимости личного контакта, просьба заранее договариваться о такой возможности по телефону.

В связи с закрытием границ, многие оказались в ситуации, когда невозможно осуществить необходимые платежи, проконтролировать свой объект недвижимости и тп. Мы, как и до введения ограничений, готовы взять на себя решение всех вопросов, связанных с обслуживанием ваших объектов, контролем аренды, обслуживанием фирм, ведением бухгалтерии и пр. Подавляющее большинство этих вопросов мы в состоянии решить удаленно, без вашего присутствия.

Если вы еще не являетесь нашим клиентом и оказались в ситуации, когда не можете в полном объеме контролировать свои объекты, будем рады помочь вам в этом и наладить удаленный контроль как можно раньше. Рано или поздно, эпидемия закончится, и все нерешенные сейчас вопросы, начнут создавать дефицит ресурсов. Уверены, что лучше сейчас подкорректировать свою деятельность, припособив ее к раелиям, в дальнейшем следует ожидать, повышенную нагрузку на все системы- банки, гос органы и другие организации. Текущий контроль лучше последующего решения накопившихся проблем.

С уважением, коллектив 7k-REALITY s.r.o.

Пропустим подробную оценку технического состояния объекта. Отметим, что в случае квартиры, как минимум, стоит оценить, действительно ли она соответствует тому, что было заявлено в рекламе, общую площадь, не была ли она радикально перестроена без соответствующих разрешений.

После понимания, что технических вопросов нет, нужно обсудить с продавцом все условия сделки. Это очень важно сделать именно на первом этапе, в дальнейшем это облегчит и удешевит общение с юристами и прохождение сделки.

Итак, что конкретно нужно обсудить покупателю с продавцом и риелтором:

1. Окончательную цену, включая комиссию риелтора. Несмотря на всю очевидность, бывает, что в последствии, и в этом вопросе возникают расхождения.
2. Способ оплаты. Будет ли цена частично оплачиваться покупателем с использованием ипотеки или вся сумма будет переводиться непосредственно со счета продавца. Следует помнить, что закон позволяет оплату наличными сумм только до 10.000 Евро.
3. Механизм оплаты. Как правило, используется специальная услуга по приему, хранению и выплате средств продавцу после прохождения процедуры регистрации сделки (так называемый, «специальный счет хранения»). Продавец с покупателем должны договориться, у кого будет сделан специальный счет  (адвокат, нотариус, банк, а при взаимном доверии, возможно, и риелтор) и кто оплачивает данную услугу. Стоимость данной услуги достаточно сильно варьируется и обычно, не входит в стоимость комиссионных риелтора. Особое внимание, стоит сразу уделить четким условиям выплаты покупной цены продавцу.
4. Срок и календарь оплаты. Первый платеж – залог, обычно оплачивается на счет риелтора сразу после достижения договоренности между продавцом и покупателем. Далее, если нет ипотеки, остаток оплачивается покупателем на специальный счет хранения (см. п. 4). Необходимо четко определить срок, в который вся сумма будет оплачена покупателем на специальный счет. В случае, если покупатель берет ипотеку, вся схема усложняется, и договоренность необходимо достигнуть обязательно с предварительным участием банка, предоставляющего ипотеку покупателю. У каждого банка свои требования и менять их очень сложно. В случае ипотеки, специальный счет имеет смысл сделать в банке, предоставляющем ипотеку, это многое упростит.
5. Сумму залога для резервирования. Обычно, сумма залога бывает в размере комиссии риелтора (3-5%), но иногда может быть и выше, в зависимости от условий сделки, срока  резервирования и пр.
6. В случае, если на продаваемой квартире есть ограничения со стороны банка продавца (т.е. если она была приобретена на ипотеку и продавец хочет погасить  ипотеку из покупной цены), необходимо понимать процедуру снятия ограничений. Для этого необходима предварительная консультация с банком продавца.
7. Процедуру и срок подачи договора купли продажи в кадастр. Обычно, после того, как вся сумма будет зачислена на специальный счет.
8. Кто готовит договоры и кто их оплачивает. В большинстве случаев, все организует риэлтор, основные договоры, кроме специального счета, зачастую, входят в стоимость комиссионных. Если у сторон возникает какое то непонимание или недоверие, лучше, чтобы с каждой стороны был свой независимый консультант.
9. Срок и условия передачи объекта. Передача квартиры закрепляется протоколом. В протоколе необходимо помимо прочего, указать показания всех счетчиков, это понадобится в дальнейшем для перевода договоров на поставку электричества, газа и пр. Необходимо, так же обсудить, останется ли что то в квартире после передачи (мебель, техника и пр). Это бывает для покупателя, как выгодным - например, хорошая мебель, так и не совсем - например, старые вещи, которые ему потом придется ликвидировать за свой счет.
10. Если покупаемая квартира сдана в аренду и продается вместе с действующим договором аренды, необходимо обсудить механизм перехода договора (возможно, была оплачена кауце и пр.). Это отдельный вопрос, требующий особого внимания. По закону, для арендатора ничего не меняется, все обязательства по договору аренды переходят с продавца на нового собственника автоматически.

После достижения договоренности по всем вышеуказанным пунктам, условия заносятся в договор купли продажи. Если условия сделки не совсем стандартные, имеет смысл, после заключения договора резервирования, заключить предварительный договор о намерениях, а потом уже, основной договор купли продажи. Какие договоры заключать, это всегда баланс между желанием описать все возможные нюансы, временем на подготовку договоров, их стоимостью и, конечно, здравым смыслом.

Что чешские банки хотят знать об иностранных клиентах и как они поступают с этой информацией.

Кортко о Едином стандарте по обмену налоговой информацией (Common Reporting Standards, CRS).

CRS представляет собой совокупность обязанностей, установленных международными соглашениями в области налогообложения, прежде всего, Конвенцией ОЭСР о взаимной административной помощи по налоговым делам № 2/2014 Св., а также Директивой Евросоюза № 2014/107/EU. Чешские правила установлены законом № 164/2013 Св., в действующей редакции. CRS идет по стопам т.н. законодательства FATCA. Эти правила вступили в силу с 1 января 2016 г.

Цель CRS – выявить доходы, подлежащие налогообложению в Чешской Республике, у лиц, являющихся налоговыми субъектами за рубежом.

Суть CRS заключается в совокупности обязанностей банков и ряда других финансовых организаций (страховых компаний, инвестиционных компаний и т.д.) по проведению проверки клиентов на предмет того, не являются ли те связанными с иностранным государством так, как это установлено CRS, и предоставлению информации о таких клиентах соответствующим иностранным государствам – это касается как физических, так и юридических лиц.

Это юридическая обязанность банка, при несоблюдении или недостаточно последовательном соблюдении которой на банк могут быть наложены санкции.

Физические лица

У физических лиц связь с иностранным государством определяется, прежде всего, при наличии следующих обстоятельств:

• Гражданство иностранного государства
• Пребывание за рубежом
• Факт рождения за рубежом
• Номер телефона за рубежом

Юридические лица

У юридических лиц связь с иностранным государством определяется при наличии юридического адреса за рубежом.

Еще одной группой юридических лиц, которых банк обязан проверить, являются те случаи, где свыше 25% юридического лица-клиента принадлежит физическому лицу, связанному с иностранным государством (гражданство, пребывание).

При этом, проверка направлена только на те фирмы, которые в рамках своей основной деятельности не занимаются активно торговлей, производством или предоставлением услуг.
 

Действия банков

Принимая во внимание масштаб возложенных на банки обязанностей, единственной возможностью банка является проверка, в том числе, и тех клиентов, на которых, вероятно, не распространяются требования CRS. В определенных ситуациях (а именно, практически во всех) банк должен обратиться к клиенту за разъяснениями.