7k-Reality

Пропустим подробную оценку технического состояния объекта. Отметим, что в случае квартиры, как минимум, стоит оценить, действительно ли она соответствует тому, что было заявлено в рекламе, общую площадь, не была ли она радикально перестроена без соответствующих разрешений.

После понимания, что технических вопросов нет, нужно обсудить с продавцом все условия сделки. Это очень важно сделать именно на первом этапе, в дальнейшем это облегчит и удешевит общение с юристами и прохождение сделки.

Итак, что конкретно нужно обсудить покупателю с продавцом и риелтором:

1. Окончательную цену, включая комиссию риелтора. Несмотря на всю очевидность, бывает, что в последствии, и в этом вопросе возникают расхождения.
2. Способ оплаты. Будет ли цена частично оплачиваться покупателем с использованием ипотеки или вся сумма будет переводиться непосредственно со счета продавца. Следует помнить, что закон позволяет оплату наличными сумм только до 10.000 Евро.
3. Механизм оплаты. Как правило, используется специальная услуга по приему, хранению и выплате средств продавцу после прохождения процедуры регистрации сделки (так называемый, «специальный счет хранения»). Продавец с покупателем должны договориться, у кого будет сделан специальный счет  (адвокат, нотариус, банк, а при взаимном доверии, возможно, и риелтор) и кто оплачивает данную услугу. Стоимость данной услуги достаточно сильно варьируется и обычно, не входит в стоимость комиссионных риелтора. Особое внимание, стоит сразу уделить четким условиям выплаты покупной цены продавцу.
4. Срок и календарь оплаты. Первый платеж – залог, обычно оплачивается на счет риелтора сразу после достижения договоренности между продавцом и покупателем. Далее, если нет ипотеки, остаток оплачивается покупателем на специальный счет хранения (см. п. 4). Необходимо четко определить срок, в который вся сумма будет оплачена покупателем на специальный счет. В случае, если покупатель берет ипотеку, вся схема усложняется, и договоренность необходимо достигнуть обязательно с предварительным участием банка, предоставляющего ипотеку покупателю. У каждого банка свои требования и менять их очень сложно. В случае ипотеки, специальный счет имеет смысл сделать в банке, предоставляющем ипотеку, это многое упростит.
5. Сумму залога для резервирования. Обычно, сумма залога бывает в размере комиссии риелтора (3-5%), но иногда может быть и выше, в зависимости от условий сделки, срока  резервирования и пр.
6. В случае, если на продаваемой квартире есть ограничения со стороны банка продавца (т.е. если она была приобретена на ипотеку и продавец хочет погасить  ипотеку из покупной цены), необходимо понимать процедуру снятия ограничений. Для этого необходима предварительная консультация с банком продавца.
7. Процедуру и срок подачи договора купли продажи в кадастр. Обычно, после того, как вся сумма будет зачислена на специальный счет.
8. Кто готовит договоры и кто их оплачивает. В большинстве случаев, все организует риэлтор, основные договоры, кроме специального счета, зачастую, входят в стоимость комиссионных. Если у сторон возникает какое то непонимание или недоверие, лучше, чтобы с каждой стороны был свой независимый консультант.
9. Срок и условия передачи объекта. Передача квартиры закрепляется протоколом. В протоколе необходимо помимо прочего, указать показания всех счетчиков, это понадобится в дальнейшем для перевода договоров на поставку электричества, газа и пр. Необходимо, так же обсудить, останется ли что то в квартире после передачи (мебель, техника и пр). Это бывает для покупателя, как выгодным - например, хорошая мебель, так и не совсем - например, старые вещи, которые ему потом придется ликвидировать за свой счет.
10. Если покупаемая квартира сдана в аренду и продается вместе с действующим договором аренды, необходимо обсудить механизм перехода договора (возможно, была оплачена кауце и пр.). Это отдельный вопрос, требующий особого внимания. По закону, для арендатора ничего не меняется, все обязательства по договору аренды переходят с продавца на нового собственника автоматически.

После достижения договоренности по всем вышеуказанным пунктам, условия заносятся в договор купли продажи. Если условия сделки не совсем стандартные, имеет смысл, после заключения договора резервирования, заключить предварительный договор о намерениях, а потом уже, основной договор купли продажи. Какие договоры заключать, это всегда баланс между желанием описать все возможные нюансы, временем на подготовку договоров, их стоимостью и, конечно, здравым смыслом.

Что чешские банки хотят знать об иностранных клиентах и как они поступают с этой информацией.

Кортко о Едином стандарте по обмену налоговой информацией (Common Reporting Standards, CRS).

CRS представляет собой совокупность обязанностей, установленных международными соглашениями в области налогообложения, прежде всего, Конвенцией ОЭСР о взаимной административной помощи по налоговым делам № 2/2014 Св., а также Директивой Евросоюза № 2014/107/EU. Чешские правила установлены законом № 164/2013 Св., в действующей редакции. CRS идет по стопам т.н. законодательства FATCA. Эти правила вступили в силу с 1 января 2016 г.

Цель CRS – выявить доходы, подлежащие налогообложению в Чешской Республике, у лиц, являющихся налоговыми субъектами за рубежом.

Суть CRS заключается в совокупности обязанностей банков и ряда других финансовых организаций (страховых компаний, инвестиционных компаний и т.д.) по проведению проверки клиентов на предмет того, не являются ли те связанными с иностранным государством так, как это установлено CRS, и предоставлению информации о таких клиентах соответствующим иностранным государствам – это касается как физических, так и юридических лиц.

Это юридическая обязанность банка, при несоблюдении или недостаточно последовательном соблюдении которой на банк могут быть наложены санкции.

Физические лица

У физических лиц связь с иностранным государством определяется, прежде всего, при наличии следующих обстоятельств:

• Гражданство иностранного государства
• Пребывание за рубежом
• Факт рождения за рубежом
• Номер телефона за рубежом

Юридические лица

У юридических лиц связь с иностранным государством определяется при наличии юридического адреса за рубежом.

Еще одной группой юридических лиц, которых банк обязан проверить, являются те случаи, где свыше 25% юридического лица-клиента принадлежит физическому лицу, связанному с иностранным государством (гражданство, пребывание).

При этом, проверка направлена только на те фирмы, которые в рамках своей основной деятельности не занимаются активно торговлей, производством или предоставлением услуг.
 

Действия банков

Принимая во внимание масштаб возложенных на банки обязанностей, единственной возможностью банка является проверка, в том числе, и тех клиентов, на которых, вероятно, не распространяются требования CRS. В определенных ситуациях (а именно, практически во всех) банк должен обратиться к клиенту за разъяснениями.