7k-Reality

Приобретаем недвижимость

В настоящее время Чехия как никогда стала интересовать потенциальных инвесторов, спрос на чешскую недвижимость вместе с ее ценами постоянно возрастает. При покупке недвижимости крупные инвесторы как правило, прибегают к помощи солидных риэлтерских и адвокатских фирм, рядовые граждане - иностранцы приобретают жилье зачастую полагаясь на свои знания. Как правильно приобрести недвижимость? Какие основные моменты следует учесть при оформлении сделки?
Сразу оговоримся, что все нижесказанное предназначено лишь для создания у потенциальных покупателей общей картины основных этапов приобретения недвижимости, и ни коим образом не должно заменить работу специалистов в каждом конкретном случае.
Как многие уже наверное знают, приобрести недвижимость в Чехии иностранцу как физическому лицу на сегодняшний день не представляется возможным. Разрешается эта проблема путем регистрации юридического лица с последующим оформлением объекта недвижимости на него. Фирма, как правило, при этом является и основанием для получения визы ее учредителями. Рекомендуем для приобретения недвижимости регистрировать фирму, учредителями которой будут только те лица, которые в будущем должны стать фактическими хозяевами объекта. Иными словами, не экономить несколько сотен долларов, вводя в состав учредителей всех знакомых только для того, чтобы у них было основание получить собственную визу. И дело даже не в том, что в будущем у них может появиться соблазн претендовать на вашу недвижимость, но, например, не найдя себя в Чехии они могут пропасть из поля вашего зрения, сильно затруднив решение многих вопросов, связанных с деятельностью фирмы. Такие случаи встречаются сплошь и рядом, и если "нулевую" фирму в худшем случае можно просто "бросить", зарегистрировав новую, у фирмы, владеющей недвижимостью решить проблему подобным способом не удастся.
Следующий момент - выбор директора. На первом этапе директором в вашей фирме будет скорее всего посторонний человек. Объясняется это тем, что директор должен иметь долговременное проживание в Чехии (быть гражданином, иметь ПМЖ или долговременную визу). Все сделки от имени фирмы совершаются именно директором, в том числе и покупка (продажа) недвижимости. Значение данного лица при покупке недвижимости в вашей фирме трудно переоценить. Поэтому, следующий совет. Лучше не торопиться с выбором объекта сразу после регистрации фирмы. Имеет смысл хотя бы одному из учредителей получить долговременную визу, после чего назначить его на пост директора и уже тогда производить покупку. Использовать для покупки недвижимости так наз. генеральную доверенность от постороннего директора крайне не рекомендуется.
Возможно, для человека непосвященного эти два совета звучат несколько странно ввиду своей очевидности, но практика показывает, что во многих случаях они не были бы лишни...
Итак, будем считать, первый этап пройден. Имеется фирма, учредители которой финансируют покупку, избран надежный директор. Следующий этап - выбор объекта. Объекты вы, скорее всего, будете выбирать из предложений различных риэлтерских фирм. Основное заблуждение при этом заключается в утверждении, что риэлтерская фирма полностью гарантирует "чистоту" сделки. Определение "чистоты" в данном случае может быть достаточно расплывчатым. Безусловно, риэлтерские фирмы проверяют все необходимые документы перед совершением сделки, но и при этом следует помнить, что провизию они, как правило, получают от продавца, соответственно, в большей степени защищая его интересы. Опасаться в данном случае следует скорее не обмана, а менее выгодных для вас условий сделки.
Избежать неприятностей можно, воспользовавшись независимым консультантом или, как минимум, не ослаблять внимания и задавать риэлтерам все интересующие вопросы по оформлению сделки.
Стандартной практикой в работе риэлтерских фирм является внесение покупателем невозвратного залога с целью резервации выбранного объекта. Перед внесением залога рекомендуется выяснить основные условия будущей сделки, в частности, когда и на каких условиях будет подписываться договор купли продажи, каким образом произойдет физическая передача объекта, что из внутреннего оборудования объекта включено в цену, как будут оплачены возможные задолженности, каковы условия оплаты и т.п. Несмотря на то, что риэлтеры проверяют права собственности продавца, объект может продаваться с долгами или какими либо другими ограничениями. Это вовсе не говорит об обмане, законно продать можно практически все, в том числе и долги. Практически в каждом договоре купли продажи имеется фраза о том, что покупатель ознакомлен с состоянием недвижимости (не только физическом, но и юридическом) и покупает ее со всеми правами и обязанностями. Поэтому обо всех ограничениях лучше узнать перед совершением сделки.
Идеальным случаем при внесении залога является подписание договора о будущем договоре, в котором все условия сделки будут подробно описаны. В случае отсутствия такого договора перед внесением залога имеет смысл хотя бы вкратце сформулировать основные условия, на которых состоится сделка.
После совершения сделки (подписания договора купли продажи), она должна быть зарегистрирована в кадастре недвижимости по месту расположения объекта. Сделка считается совершенной с момента подачи документов в кадастр, однако, это лишь при условии, что кадастр произведет регистрацию.
Иными словами, если поданные документы в порядке, сделка будет зарегистрирована и ее действие начинается от момента подачи документов. Если документы поданы с неточностями или ошибками, кадастр вызовет обе стороны для их устранения. Если выясненные препятствия не будут устранены, сделка не будет зарегистрирована. Основная проблема на этом этапе заключается в достаточно длительных сроках регистрации. Например, в Праге эти сроки могут составлять более полугода. Все это время существует вероятность того, что сделка не будет признана. Кроме этого, важным фактором является досягаемость продавца и покупателя (или их полномочных представителей), т.к. в случае обнаружения каких либо проблем в регистрации кадастр даст не более 30 дней на их устранение.
Как же в таком случае быть с оплатой? Большинство операций с недвижимостью оплачивается, как правило, посредством нотариуса. Покупатель переводит необходимую сумму на счет нотариуса, после чего подписывается специальный нотариальный договор, в котором оговариваются условия, на которых средства будут выданы продавцу (или другому лицу по его усмотрению). С нотариального счета рекомендуется уплатить и налог с перевода недвижимости. Условием для выдачи денег является, как правило, предложение выписки из кадастра недвижимости с зарегистрированным новым владельцем. Могут быть установлены и дополнительные условия, например, судебная оценка, необходимая для вычисления суммы налога и т.п.
В зависимости от конкретных обстоятельств, часть оплаты может быть выдана продавцу и при подписании договора или при освобождении объекта и передаче ключей. Данные условия оговариваются индивидуально.
Подводя итог, еще раз вкратце обозначим ключевые моменты.
1. покупайте недвижимость только на фирму без посторонних учредителей и директоров.
2. не полагайтесь полностью на риэлтерская фирму, в большинстве случаев провизию риэлтер получает от продавца, в большей степени защищая его интересы. Воспользуйтесь независимым экспертом.
3. перед внесением залога четко сформулируйте условия будущей сделки, желательно подписание договора о будущем договоре, в котором эти условия будут оговорены. Выясните, не существуют ли какие либо ограничения в правах собственности на объект, нет ли долгов и т.п.
4. оплату производите посредством нотариуса, с условием выдачи оплаты только после регистрации сделки кадастром
5. проследите, чтобы одним из условий выдачи оплаты продавцу была оплата им налога с перевода недвижимости. В случае, если продавец не оплатит данный налог, по закону платить его придется вам.
6. наряду с переводом самой недвижимости, не забудьте перевести на себя и все договоры, связанные с эксплуатацией объекта, в частности, договоры на электричество, газ, телефон и т.п.