7k-Reality

Продам квартиру

В каких случаях при продаже недвижимости следует заключать "эксклюзивный" договор с риэлтерской фирмой?

Письмо читателя.
Мне было необходимо продать свою квартиру, но т.к. в тонкостях оформления недвижимости я мало что понимаю, обратился в одну из чешских риэлтерских фирм. В назначенный час ко мне пришел молодой человек и после беглого осмотра квартиры начал заполнять множество различных бланков. Последним из которых был договор о посредничестве. Благо, читать по-чешски я немного умею, поэтому меня крайне заинтересовал один из пунктов, по которому продать свою собственную квартиру я могу только с помощью данной риэлтерской фирмы. Далее, как обычно следовали штрафные санкции и мои обязательства заплатить риэлтерам понесенные ими расходы, в случае если я продам квартиру без их помощи. Разъясните пожалуйста, является ли такой договор законным и неужели все квартиры в Чехии продаются через риэлтерские конторы на таких грабительских условиях?
Виталий М., Прага.

Действительно, такая форма договора существует и является законной. Речь в данном случае идет о так называемом "эксклюзивном" договоре, являющимся разновидностью обычного договора о посредничестве. Отметим, что конкретные условия в любом договоре являются предметом взаимного добровольного соглашения между сторонами и могут быть совершенно разными (безусловно, не противоречащими закону). Что касается конкретно "эксклюзивного" договора, здесь мы можем высказать лишь личное отношение к этому. По нашему мнению, существуют как положительные, так и отрицательные моменты при заключении данного договора, но в любом случае он должен накладывать обязательства не только на владельца продаваемой недвижимости, но и на риэлтерскую фирму. Как правило, все расходы, связанные с подготовкой к продаже (изготовление рекламных материалов, реклама в СМИ и т.п.) берет на себя риэлтер. Соответственно, в случае, если договор является "эксклюзивным", риск потерять понесенные затраты у риэлтера намного меньше, соответственно, качество и объем рекламы могут быть на достаточно высоком уровне. Кстати, объем рекламы можно включить в эксклюзивный договор в качестве обязательств со стороны риэлтерской фирмы. Кроме этого, и отношение риэлтера к продаже объектов, на которые имеется эксклюзивный договор, как правило, серьезнее, чем к продаже объектов, продаваемых сразу несколькими фирмами. Хотя, конечно, существуют случаи, когда маклеры просто "подсовывают" клиенту договор, разобраться в котором обычному человеку достаточно сложно, и он подписывает его, не понимая какие обязательства на себя принимает. В таких случаях закон теоретически позволяет признать договор недействительным, но на практике это практически невозможно (сложно доказать, что человек не понимал то, что подписал, или что его ввели в заблуждение).
С другой стороны, при заключении "эксклюзивного" договора у клиента существует определенный риск при выборе риэлтерской фирмы. Ведь судьба продажи будет зависеть только от ее профессионализма. В случае, если в договор не будут внесены обязательства со стороны риэлтера, существует риск, что информация о вашем объекте будет похоронена среди множества остальных предложений, никак среди них не выделяясь. С нашей точки зрения, эксклюзивный договор имеет смысл заключать в основном, при продаже достаточно дорогих или нестандартных объектов, при продаже которых необходим индивидуальный подход, изготовление рекламных материалов, продуманная реклама в разных источниках. Возможно, это имеет смысл и в случае продажи стандартных объектов (например, квартир) за цену немного выше средней. Правда, в этом случае, риэлтерская фирма может действительно потребовать от вас оплаты ее услуг и в том случае, если в течение определенного времени продажа не произойдет. Следующая причина для заключения эксклюзивного договора - если вы хотите все заботы по продаже переложить на плечи риэлтера, не хотите или не можете лично показывать клиентам объект (например, часто находитесь в отъезде). Ключи лучше оставить одной фирме, чем нескольким, кроме этого, можно оговорить с риэлтером и управление вашей недвижимостью до момента продажи, например, оплату всех необходимых счетов и т.п.
В остальных случаях, например, в случае продажи стандартной квартиры за среднюю рыночную цену, мы рекомендуем дать свое предложение различным фирмам. Хотя, нам как риэлтерам, безусловно, выгоднее было бы заключить с вами эксклюзивный договор.